Richiesta convocazione assemblea condominiale (art. 66 disp. att. c.c.): fac simile e istruzioni

Nel condominio può accadere che l’amministratore non convochi l’assemblea nonostante vi siano questioni importanti da discutere: approvazione del rendiconto, contestazioni sulla gestione, lavori urgenti oppure richieste di revoca dell’amministratore.
In questi casi i condomini non sono privi di strumenti. La legge consente infatti di richiedere formalmente la convocazione dell’assemblea condominiale.
L’art. 66 disp. att. c.c. stabilisce infatti che l’assemblea può essere convocata dall’amministratore anche su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede alla convocazione entro dieci giorni dalla ricezione della richiesta, i richiedenti possono convocare direttamente l’assemblea.
In questa guida pratica vediamo quando è possibile presentare una richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale, quali sono i requisiti previsti dalla legge, cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea e un fac simile di richiesta convocazione assemblea condominio pronto all’uso.

Quando i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea condominiale

La convocazione dell’assemblea condominiale è disciplinata dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
La norma prevede che l’assemblea possa essere convocata dall’amministratore di condominio, che ha il dovere di convocarla almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto, oppure su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
I due requisiti sono cumulativi: un solo condomino con 300 millesimi non basta. Un sesto di 1000 è 166,666…: con quote espresse a due decimali occorrono almeno 166,67 millesimi. Ad esempio, due condomini con 90 e 80 millesimi rappresentano complessivamente 170 millesimi.
Per documentare la richiesta è opportuno redigerla per iscritto, farla sottoscrivere dai richiedenti e indicare quote e argomenti. Cass. civ., II, ord. 21 febbraio 2023, n. 5319 chiarisce che la richiesta non è soggetta a forme tassative e che i dieci giorni decorrono quando giunge nella sfera di conoscenza dell’amministratore.
La richiesta dovrebbe essere inviata tramite PEC, raccomandata A/R oppure consegna a mano con ricevuta. Sono mezzi consigliati per la prova, non gli unici ammessi per la richiesta. Usa il recapito comunicato dall’amministratore per l’incarico e conserva il testo inviato e la prova della ricezione; per la PEC, anche le ricevute di accettazione e consegna.

Il singolo può sollecitare la convocazione, senza attivare questa procedura ordinaria. Restano le ipotesi speciali per determinate innovazioni (art. 1120, comma 3, c.c.) e per gravi irregolarità fiscali o mancata apertura o utilizzo del conto condominiale (art. 1129, comma 11, c.c.).

Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea

Una situazione piuttosto frequente è quella in cui l’amministratore non provveda a convocare l’assemblea nonostante la richiesta dei condomini.
Anche questa ipotesi è prevista dall’art. 66 disp. att. c.c.
La norma stabilisce che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla ricezione della richiesta qualificata, i condomini che l’hanno presentata possono provvedere direttamente alla convocazione.
Entro quei dieci giorni l’amministratore deve provvedere alla convocazione: non è necessario che la riunione si svolga entro lo stesso termine. Prima di procedere autonomamente, i richiedenti devono verificare se l’amministratore abbia provveduto entro il termine e valutare anche gli eventuali avvisi successivi.
Occorre allora un avviso che indichi chi convoca, l’ordine del giorno specifico, il luogo, le date e gli orari della prima e dell’eventuale seconda convocazione. Deve essere comunicato a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della prima convocazione, mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. La seconda convocazione deve cadere in un giorno diverso, entro dieci giorni dalla prima. Per la videoconferenza occorre indicare piattaforma e orario e rispettare le condizioni specifiche dell’art. 66.

Se il condominio è privo di amministratore, ciascun condomino può convocare l’assemblea ai sensi dell’art. 66, comma 2, rispettando le regole dell’avviso, senza la richiesta preventiva del comma 1. Vedi la gestione del condominio minimo senza amministratore.

Le irregolarità della convocazione possono rendere impugnabili le delibere. Per i vizi ordinari dell’avviso è prevista l’annullabilità; sulla mancanza dei presupposti dell’autoconvocazione esistono orientamenti diversi. Non presumere quindi la nullità e non ignorare i termini: per l’annullamento l’art. 1137 c.c. prevede trenta giorni dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per assenti. Approfondisci la distinzione tra delibera condominiale nulla e annullabile.

Quali argomenti possono essere inseriti nella richiesta di assemblea

La richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale può riguardare qualsiasi questione che rientri nelle competenze dell’assemblea.
Tra i casi più frequenti vi sono l’approvazione o contestazione del rendiconto condominiale, la revoca dell’amministratore di condominio, decisioni su lavori straordinari, problemi relativi alla gestione delle parti comuni e contestazioni sulla ripartizione delle spese condominiali.
È importante indicare argomenti precisi e verificare che siano riportati nell’avviso comunicato agli aventi diritto. L’amministratore può aggiungere altri punti, purché siano comunicati nel rispetto dei termini della convocazione.

Cass. civ., II, 31 ottobre 2008, n. 26336 riconosce che, alle condizioni dell’art. 66, è vincolante anche la richiesta di inserire argomenti nell’ordine del giorno di un’assemblea già convocata. L’amministratore deve quindi preservare i temi pertinenti della richiesta qualificata.

La richiesta può riguardare la revoca e la nomina del nuovo amministratore. Per deliberarle occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio, anche in seconda convocazione: è un quorum diverso da quello della richiesta. L’inerzia non comporta un’automatica revoca giudiziale: la condotta va valutata nei presupposti dell’art. 1129 c.c., che indica, tra le gravi irregolarità, il ripetuto rifiuto nei casi previsti.

Fac simile richiesta convocazione assemblea condominio

Di seguito un fac simile di richiesta convocazione assemblea condominiale utilizzabile dai condomini ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. Questo modello può essere utilizzato quando i condomini intendono richiedere formalmente all’amministratore la convocazione dell’assemblea. Puoi copiarlo in Word e completare i campi.

FAC SIMILE

Spett.le
Amministratore del Condominio
[denominazione condominio]
[recapito dell’amministratore per l’incarico]

Oggetto: richiesta di convocazione assemblea condominiale ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.

I sottoscritti, almeno due condomini del Condominio sito in [indirizzo], di seguito identificati:

1. Nome e cognome: ____________________
Unità immobiliare: ____________________
Millesimi di proprietà: ____________________

2. Nome e cognome: ____________________
Unità immobiliare: ____________________
Millesimi di proprietà: ____________________

rappresentanti complessivamente ____________________ millesimi, pari ad almeno un sesto del valore dell’edificio, secondo la tabella millesimale generale di riferimento ____________________, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.,

CHIEDONO

la convocazione dell’assemblea condominiale per la discussione e deliberazione sui seguenti punti all’ordine del giorno:

1. Argomento da trattare e decisione richiesta: ____________________
2. Argomento da trattare e decisione richiesta: ____________________
3. Argomento da trattare e decisione richiesta: ____________________

Si invita pertanto l’amministratore a provvedere alla convocazione dell’assemblea entro dieci giorni dalla ricezione della presente richiesta. Il termine riguarda la convocazione, non necessariamente lo svolgimento della riunione.
Decorso inutilmente tale termine senza che l’amministratore abbia provveduto, i sottoscritti si riservano di procedere direttamente alla convocazione nel rispetto dell’art. 66 disp. att. c.c.

Luogo e data

Firme dei condomini richiedenti, con nome e cognome leggibili

Aggiungi righe per gli ulteriori richiedenti e adatta il numero dei punti all’ordine del giorno. Verifica le quote già al momento della richiesta. Per un’unità in comproprietà, verifica titolarità e rappresentanza della comunione senza duplicarne i millesimi. Conserva una copia completa della richiesta sottoscritta e la prova della ricezione.

Errori da evitare nella richiesta di convocazione assemblea

Nella pratica condominiale sono frequenti richieste formulate in modo scorretto. Gli errori più comuni sono non verificare il doppio requisito dei richiedenti, non documentare le quote, indicare argomenti generici e procedere all’autoconvocazione prima del decorso dei dieci giorni. Una richiesta verbale, un messaggio o l’assenza di firme non determinano di per sé un’invalidità automatica, ma possono rendere difficile provare contenuto, adesioni e ricezione. Non confondere l’amministratore inerte con un condominio privo di amministratore.

Quando è utile l’assistenza di un avvocato

In alcune situazioni è opportuno rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale. Ciò accade, ad esempio, quando la richiesta riguarda la revoca dell’amministratore di condominio, quando vi sono irregolarità nella gestione, quando si prevedono forti conflitti tra condomini oppure quando si intende successivamente impugnare una delibera assembleare.
Una corretta impostazione della richiesta può evitare contestazioni e contenziosi.

Se l’amministratore resta inerte o è già stata adottata una delibera contestata, puoi richiedere una consulenza legale condominiale online per verificare richiesta, convocazione ed eventuali termini di impugnazione.

Approfondimenti utili sul condominio

Come revocare l’amministratore di condominio
https://www.avvalfredogigliotti.it/revoca-amministratore-condominio/

Rendiconto condominiale: quando si può impugnare
https://www.avvalfredogigliotti.it/rendiconto-condominiale-come-deve-essere-redatto-e-quando-si-puo-impugnare/

Ripartizione delle spese condominiali
https://www.avvalfredogigliotti.it/ripartizione-spese-condominiali/