Molti piccoli fabbricati non hanno un amministratore di condominio.

Può trattarsi di un edificio con due soli proprietari, di una palazzina familiare divisa in più unità immobiliari, di un piccolo fabbricato con tre o quattro condomini, oppure di case che condividono un tetto, una scala, un cortile, un muro, un cancello, un accesso o alcuni impianti comuni.

Finché non sorgono problemi, la gestione resta spesso informale. Ci si accorda verbalmente, ciascuno paga qualche piccola spesa, nessuno convoca riunioni e nessuno sente la necessità di organizzare il condominio in modo strutturato.

Il problema nasce quando bisogna decidere lavori sulle parti comuni.

Un’infiltrazione dal tetto, una facciata da mettere in sicurezza, una scala da riparare, un cancello comune guasto o un muro deteriorato possono trasformarsi rapidamente in motivo di contrasto. Nei piccoli condomini, infatti, il disaccordo tra proprietari può impedire la formazione di una decisione valida.

In questi casi può venire in rilievo l’art. 1105 c.c., ultimo comma. La norma consente a ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria quando non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza oppure la deliberazione adottata non viene eseguita.

Il punto, però, deve essere compreso correttamente.

Il ricorso ex art. 1105 c.c. non è una causa ordinaria per ottenere la condanna dell’altro condomino a fare o pagare qualcosa. È un procedimento di volontaria giurisdizione, destinato a superare lo stallo nella gestione della cosa comune, senza risolvere controversie sui diritti individuali dei singoli proprietari.

Questo significa che anche nel condominio minimo senza amministratore esistono regole, passaggi da rispettare e limiti da conoscere prima di rivolgersi al giudice.

Che cos’è il condominio minimo

Si parla comunemente di condominio minimo quando l’edificio è composto da due soli condomini, ciascuno proprietario di almeno una unità immobiliare.

Il caso tipico è quello di un piccolo fabbricato diviso in due appartamenti appartenenti a proprietari diversi. Problemi analoghi, però, si verificano anche in edifici con tre, quattro o pochi proprietari, soprattutto quando non esiste un amministratore e la gestione viene affidata ad accordi informali.

È importante chiarire un punto: il condominio può esistere anche se non è stato “costituito” con un atto specifico, anche se non ha un codice fiscale e anche se non è mai stato nominato un amministratore.

Il condominio nasce quando, nello stesso edificio, coesistono proprietà esclusive e beni, impianti o servizi comuni.

Possono essere parti comuni, ad esempio:

il tetto;
la facciata;
le scale;
il cortile;
i muri portanti;
le fondazioni;
gli impianti comuni;
i canali di scarico;
il lastrico solare comune;
il cancello o l’accesso comune.
L’art. 1117 c.c. individua una serie di beni che, salvo titolo contrario, si presumono comuni perché destinati all’uso o al servizio dell’edificio.

La Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito da tempo che anche il condominio minimo resta soggetto alla disciplina del condominio negli edifici, in quanto ciò che conta è la coesistenza tra proprietà esclusive e parti comuni. Il principio è stato affermato da Cass. civ., Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046, ed è stato successivamente ripreso dalla giurisprudenza di legittimità e di merito.

Per questo motivo, anche nel condominio minimo, il singolo proprietario non può comportarsi come se il bene comune fosse esclusivamente suo, né può impedire senza ragione la conservazione della cosa comune.

Piccolo condominio e mancanza dell’amministratore

Nei piccoli condomini l’amministratore non è sempre obbligatorio.

L’art. 1129 c.c. prevede che la nomina dell’amministratore sia obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Sotto questa soglia, i condomini possono anche decidere di non nominare un amministratore.

Questo, però, non significa che nel piccolo condominio senza amministratore non esistano regole.

Anche in assenza di amministratore, i proprietari devono comunque:

prendere decisioni sulle parti comuni;
ripartire correttamente le spese;
conservare documenti e preventivi;
gestire eventuali lavori;
tutelare il bene comune;
evitare comportamenti che possano danneggiare gli altri proprietari o terzi.

Il piccolo condominio senza amministratore non è una realtà priva di disciplina. È semplicemente un condominio nel quale la gestione pratica ricade direttamente sui proprietari.

Quando i rapporti sono collaborativi, questo può funzionare. Quando, invece, manca l’accordo, l’assenza di una gestione ordinata può rendere ogni decisione più difficile.

Perché nei piccoli condomini è facile arrivare allo stallo

Nei condomini con pochi proprietari il conflitto può essere persino più difficile da gestire rispetto ai condomini più grandi.

In un condominio minimo con due soli proprietari, se uno vuole eseguire i lavori e l’altro si oppone, la situazione può bloccarsi completamente. Anche se uno dei due ha più millesimi dell’altro, non sempre può decidere da solo, perché in assemblea non conta soltanto il valore millesimale: conta anche il numero dei condomini favorevoli.

Le situazioni più frequenti sono queste:

due proprietari non trovano un accordo;
un condomino vuole eseguire lavori e l’altro si oppone;
uno dei proprietari non risponde a email, messaggi, raccomandate o PEC;
nessuno vuole anticipare le spese;
un intervento sul tetto o sulla facciata viene continuamente rinviato;
un condomino usa la parte comune ma non vuole contribuire ai costi;
una decisione viene presa verbalmente, ma poi non viene eseguita;
non si riesce a scegliere un tecnico o un’impresa;
i preventivi vengono contestati senza proporre alternative.

Il problema non è soltanto relazionale.

Se la cosa comune si deteriora, possono aumentare i danni, i costi e le responsabilità. Una piccola infiltrazione può trasformarsi in un danno strutturale. Una facciata degradata può creare pericoli per terzi. Un impianto comune non funzionante può incidere sull’utilizzo delle singole unità immobiliari.

Per questo, quando lo stallo condominiale impedisce di intervenire, è opportuno valutare una strategia ordinata e documentata.

Le maggioranze nel condominio: teste e millesimi

Per capire perché nei piccoli condomini le decisioni possono bloccarsi, bisogna partire da un principio fondamentale: nel condominio le deliberazioni non si approvano solo con i millesimi.

L’art. 1136 c.c. utilizza un sistema di doppia maggioranza:

una maggioranza personale, cioè il numero dei condomini favorevoli;
una maggioranza reale, cioè il valore millesimale rappresentato dai voti favorevoli.

Questi due requisiti devono concorrere.

In altre parole, non basta avere molti millesimi se manca il numero minimo di condomini favorevoli. Allo stesso modo, non basta avere molte “teste” favorevoli se non viene raggiunto il valore millesimale richiesto.

Questo aspetto è decisivo nei piccoli condomini.

Nei condomini più grandi, normalmente, la maggioranza personale può formarsi con una certa facilità. Nei condomini composti da due soli proprietari, invece, il problema diventa strutturale: la maggioranza degli intervenuti, sul piano personale, richiede necessariamente il voto favorevole di entrambi.

Condominio con due proprietari: perché serve l’unanimità

Nel condominio composto da due soli condomini, anche se le quote sono diseguali, la valida espressione della volontà assembleare richiede la partecipazione di entrambi e una decisione unanime.

Il motivo è semplice: se i condomini sono due, la “maggioranza degli intervenuti” non può essere uno su due. Uno su due non è maggioranza, ma parità. La maggioranza personale richiede due voti favorevoli su due.

La Cassazione ha chiarito questo principio con Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 30 luglio 2020, n. 16337, affermando che, nel condominio costituito da soli due condomini, anche se titolari di quote diseguali, quando occorre approvare deliberazioni che richiedono la maggioranza degli intervenuti ex art. 1136, comma 2, c.c., la volontà assembleare valida presuppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione unanime, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Lo stesso principio è stato ribadito da Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 13 dicembre 2022, n. 36373, con riferimento a un condominio composto da tre unità immobiliari ma da due soli partecipanti, titolari di quote millesimali diseguali.

Questo significa che, se i proprietari sono due:

se entrambi partecipano e votano a favore, la decisione può essere valida;
se uno vota a favore e l’altro vota contro, la maggioranza personale non si forma;
se uno solo partecipa e l’altro è assente, la decisione non può essere validamente assunta;
se uno ha più millesimi dell’altro, ciò non basta a superare il dissenso o l’assenza dell’altro.

Il punto non è il valore millesimale, ma l’elemento personale della maggioranza.

Anche il proprietario che abbia una quota molto superiore non può, da solo, formare la volontà assembleare quando il condominio è composto da due soli partecipanti.

Se manca l’unanimità, il rimedio non è una delibera “a maggioranza” del proprietario più forte, ma il ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Due proprietari, ma una unità è in comproprietà: attenzione al voto unico

Nella pratica può verificarsi una situazione apparentemente diversa, ma giuridicamente simile.

Si pensi a un edificio con due unità immobiliari: una appartiene a un proprietario esclusivo, mentre l’altra appartiene in comproprietà a due persone.

A prima vista si potrebbe pensare che i partecipanti siano tre. In realtà, per l’assemblea condominiale, i comproprietari della stessa unità immobiliare esprimono un solo voto, attraverso un rappresentante unico, secondo il principio richiamato dall’art. 67 disp. att. c.c.

Questo significa che, ai fini dell’elemento personale della maggioranza, i comproprietari della medesima unità non valgono come due voti distinti.

Il principio è stato richiamato dal Tribunale di Velletri, sentenza 30 agosto 2024, n. 1776, che ha valorizzato l’orientamento espresso da Cass. civ., Sez. VI-2, 23 luglio 2020, n. 15705. La giurisprudenza ha chiarito che, quando vi è un proprietario esclusivo di una unità e altri comproprietari pro indiviso delle restanti unità, i comproprietari esprimono comunque un solo voto, con la conseguenza che, se non si raggiunge l’unanimità, occorre ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Questo aspetto è molto importante nei piccoli fabbricati familiari, dove una parte dell’immobile può essere intestata a più persone per successione, donazione o comproprietà.

In questi casi, prima di stabilire se una delibera è valida, bisogna capire quanti siano effettivamente i partecipanti al condominio e quanti voti possano essere espressi in assemblea.

Condominio con quattro proprietari: la maggioranza è possibile, ma serve il numero giusto

Diverso è il caso del condominio composto da quattro proprietari.

Qui non si può dire che la maggioranza sia “matematicamente impossibile” solo perché il numero dei condomini è pari.

La Cassazione ha chiarito il punto con Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 3 ottobre 2022, n. 28629. La Corte ha escluso che un condominio composto da quattro partecipanti sia destinato a uno stallo permanente. Al contrario, ha precisato che, quando gli intervenuti sono quattro, la deliberazione deve essere approvata da tre aventi diritto; lo stesso criterio vale, in generale, quando gli intervenuti sono in numero pari.

Quindi, se in assemblea partecipano quattro condomini, la maggioranza degli intervenuti richiede tre voti favorevoli.

Non basta un voto di due contro due.

Non basta neppure che i due favorevoli rappresentino più millesimi dei due contrari, se manca la maggioranza personale.

Anche nel condominio con quattro proprietari, infatti, la doppia maggioranza resta necessaria: maggioranza delle teste e maggioranza dei millesimi richiesti dalla legge.

Facciamo qualche esempio pratico:

Se partecipano quattro condomini e tre votano a favore, la maggioranza personale può dirsi raggiunta, ma occorre verificare anche il valore millesimale richiesto.
Se partecipano quattro condomini e votano due a favore e due contro, la delibera non passa, anche se i due favorevoli hanno più millesimi.
Se partecipano tre condomini, la maggioranza personale degli intervenuti richiede almeno due voti favorevoli, fermo restando il raggiungimento del valore millesimale previsto.
Se partecipa un solo condomino, il problema non è solo deliberativo, ma anche di regolare costituzione dell’assemblea.

La differenza rispetto al condominio con due proprietari è evidente.

Nel condominio a due, la maggioranza personale coincide di fatto con l’unanimità. Nel condominio a quattro, invece, la maggioranza personale è possibile: occorrono tre favorevoli su quattro, salvo che il numero degli intervenuti sia diverso e sempre nel rispetto dei millesimi richiesti.

Cosa succede se la maggioranza non si forma

Quando la maggioranza non si forma, non significa che ciascun condomino possa procedere liberamente.

Nel condominio minimo e nei piccoli condomini, il mancato raggiungimento della maggioranza apre il problema dello stallo gestionale.

Se l’intervento riguarda parti comuni, come tetto, facciata, scale, cortile, impianti, canali di scarico o muri portanti, la mancata decisione può impedire la conservazione del bene comune e aggravare i danni.

In questi casi il rimedio naturale è il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c., richiamato in materia condominiale dall’art. 1139 c.c.

La Cassazione ha più volte ribadito che, nel condominio minimo, quando l’assemblea non riesce a deliberare perché non si raggiunge l’unanimità o non si forma la maggioranza richiesta, diventa necessario rivolgersi al giudice ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Questo non significa che il giudice sostituisca stabilmente l’assemblea o risolva ogni conflitto tra i proprietari. Il suo intervento serve a superare uno specifico blocco nella gestione della cosa comune.

Prima del ricorso serve provocare una decisione dei condomini

Prima di rivolgersi al giudice, è generalmente necessario dimostrare di avere tentato di provocare una decisione dei proprietari.

Non è sufficiente lamentarsi genericamente con l’altro condomino o inviare un semplice messaggio informale.

Occorre, invece, costruire un passaggio documentale chiaro: descrivere il problema, indicare la parte comune interessata, proporre l’adozione di una decisione, indicare eventuali preventivi o la necessità di acquisirli, fissare un termine ragionevole e chiedere agli altri proprietari di esprimersi.

Nei piccoli condomini senza amministratore questo può avvenire anche con una comunicazione formale tra condomini, purché sia chiara e documentabile.

La comunicazione può avere ad oggetto, ad esempio:

la convocazione di una riunione tra proprietari;
la richiesta di approvare un intervento urgente o necessario;
la proposta di incaricare un tecnico;
la richiesta di acquisire preventivi;
la richiesta di autorizzare lavori sul tetto, sulla facciata, sulle scale o su altre parti comuni;
la richiesta di eseguire una decisione già presa;
la fissazione di un termine per rispondere.

Questo passaggio è essenziale perché il giudice deve poter verificare che lo stallo esiste davvero.

Se il condomino si rivolge direttamente al giudice senza avere prima sollecitato una decisione dei comproprietari, il ricorso può essere esposto a contestazioni di inammissibilità o improponibilità, a seconda della concreta impostazione della domanda.

Per questo, prima di depositare un ricorso ex art. 1105 c.c., è opportuno predisporre una diffida o una comunicazione formale ben strutturata.

L’art. 1105 c.c.: il rimedio quando non si riesce a decidere

L’art. 1105 c.c. disciplina l’amministrazione della cosa comune.

La norma stabilisce che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione del bene comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione, le decisioni della maggioranza, calcolata secondo il valore delle quote, sono obbligatorie anche per la minoranza dissenziente, purché tutti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della decisione.

Il passaggio più importante, per i piccoli condomini senza amministratore, è l’ultimo comma dell’art. 1105 c.c.

La norma prevede che, se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, oppure non si forma una maggioranza, oppure la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Il giudice provvede in camera di consiglio.

Questo rimedio può essere particolarmente utile nel condominio minimo, perché consente di superare il blocco decisionale quando l’inerzia dei proprietari impedisce la corretta gestione delle parti comuni.

Il ricorso ex art. 1105 c.c. non serve a “punire” l’altro condomino. Serve, piuttosto, a chiedere un intervento giudiziale che consenta di amministrare la cosa comune quando i proprietari non riescono a decidere o non eseguono quanto già deciso.

Il ricorso ex art. 1105 c.c. è volontaria giurisdizione, non una causa ordinaria

Un errore frequente è pensare che il ricorso ex art. 1105 c.c. sia una normale causa contro l’altro condomino.

Non è così.

Il ricorso ex art. 1105 c.c. si propone in sede di volontaria giurisdizione. Questo significa che il giudice non viene chiamato a dichiarare chi ha ragione e chi ha torto in una controversia ordinaria su diritti soggettivi, ma a intervenire per consentire l’amministrazione della cosa comune quando il meccanismo decisionale tra i partecipanti non funziona.

Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 18 gennaio 2023, n. 1371, ha ribadito che il provvedimento reso ai sensi dell’art. 1105, comma 4, c.c. è atto di volontaria giurisdizione, non ha carattere decisorio né definitivo ed è revocabile e reclamabile secondo le regole proprie dei procedimenti camerali.

La differenza è pratica e importante.

Se il problema è: “non riusciamo a decidere se fare i lavori sul tetto comune”, può essere valutato il ricorso ex art. 1105 c.c.

Se invece il problema è: “bisogna accertare se quel tetto è comune oppure di proprietà esclusiva di uno dei condomini”, la questione riguarda un diritto soggettivo e deve essere affrontata nella sede contenziosa corretta.

Allo stesso modo, se si chiede semplicemente la condanna dell’altro condomino a eseguire lavori o a pagare somme, senza impostare correttamente il problema come stallo nell’amministrazione della cosa comune, si rischia di utilizzare uno strumento processuale non adatto.

Il provvedimento reso ex art. 1105 c.c. non ha carattere definitivo sul merito dei diritti individuali. È un provvedimento funzionale alla gestione della cosa comune e, proprio per questo, deve essere richiesto con domande coerenti con la natura camerale del procedimento.

Quando si può ricorrere al giudice ex art. 1105 c.c.

Il ricorso al giudice può essere valutato quando esiste una situazione concreta di blocco, inerzia o mancata esecuzione.

Non basta un semplice fastidio o un contrasto generico. Occorre che vi sia un problema relativo all’amministrazione della cosa comune e che i proprietari non riescano a risolverlo attraverso una decisione condivisa.

Alcuni esempi ricorrenti sono:

non si riesce a decidere lavori necessari sul tetto comune;
vi sono infiltrazioni provenienti da parti comuni e nessuno interviene;
la facciata necessita di manutenzione, ma manca l’accordo;
la scala comune richiede interventi di sicurezza;
il cortile, il muro o il cancello comune devono essere riparati;
un impianto comune non funziona;
non si riesce ad approvare un preventivo;
un condomino si oppone senza proporre alternative concrete;
una decisione già presa non viene eseguita;
nessuno vuole gestire i rapporti con tecnici o imprese;
l’edificio resta esposto a danni o aggravamenti perché nessuno assume iniziative.

In questi casi, il ricorso al giudice nel condominio minimo può diventare uno strumento per evitare che il bene comune rimanga senza gestione.

È importante, però, impostare correttamente la questione. Il giudice deve essere messo nelle condizioni di comprendere qual è il bene comune, quale problema esiste, quali iniziative sono state tentate, perché non si è formato l’accordo e quali provvedimenti vengono richiesti.

Cosa può chiedere il condomino al giudice

Le richieste dipendono sempre dal caso concreto.

In linea generale, il condomino può chiedere al giudice di adottare gli opportuni provvedimenti per l’amministrazione della cosa comune, quando lo stallo tra i proprietari impedisce di procedere.

A seconda della situazione, può essere valutata la richiesta di:

autorizzare l’acquisizione di preventivi;
consentire l’incarico a un tecnico;
individuare modalità operative per valutare i lavori necessari;
autorizzare specifici interventi conservativi o manutentivi;
regolare, in via provvisoria e nei limiti del procedimento, le modalità di contribuzione alle spese;
disporre l’esecuzione di una decisione già assunta;
individuare un soggetto incaricato di compiere specifiche attività esecutive;
stabilire modalità pratiche per superare il blocco decisionale.

Questa figura non va confusa con la nomina obbligatoria dell’amministratore di condominio prevista dall’art. 1129 c.c.

Nel piccolo condominio, infatti, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria se i condomini non sono più di otto. L’art. 1105 c.c. può piuttosto consentire, nei casi concreti in cui sia necessario, di individuare un soggetto incaricato di eseguire una deliberazione già adottata o un provvedimento assunto dal giudice in luogo dei condomini, ad esempio per acquisire preventivi, coordinare un’attività tecnica o curare l’esecuzione di specifici adempimenti.

È una distinzione importante: non si tratta di trasformare automaticamente il piccolo condominio in un condominio con amministratore, ma di superare uno specifico blocco gestionale.

I limiti del giudice nel ricorso ex art. 1105 c.c.

Il giudice, nel procedimento ex art. 1105 c.c., non può fare tutto.

Il suo intervento è finalizzato all’amministrazione della cosa comune, non alla definizione definitiva di controversie sui diritti individuali dei proprietari.

Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 18 gennaio 2023, n. 1371, ha precisato che i provvedimenti richiesti ex art. 1105, comma 4, c.c. non possono incidere sulla consistenza dei diritti individuali di ciascun partecipante, perché tali questioni richiedono la tutela in sede contenziosa.

Per questo, con il ricorso ex art. 1105 c.c. non si dovrebbe chiedere al giudice di:

accertare definitivamente la proprietà esclusiva o comune di un bene controverso;
risolvere una lite sulla titolarità di diritti reali;
condannare l’altro condomino come in una causa ordinaria;
decidere questioni risarcitorie complesse;
sostituire integralmente e stabilmente l’organizzazione del condominio.

Se la controversia riguarda il diritto di proprietà, la titolarità di un bene, la responsabilità per danni o il pagamento di somme già maturate e contestate, può essere necessario valutare un’azione contenziosa distinta.

In materia condominiale, inoltre, le controversie contenziose sono normalmente soggette alla mediazione obbligatoria, secondo la disciplina prevista per le liti condominiali. Il ricorso ex art. 1105 c.c., invece, ha natura camerale e va tenuto distinto da una causa ordinaria.

Questa distinzione è fondamentale per non sbagliare strumento.

Lavori urgenti sulle parti comuni: si può intervenire senza accordo?

Nei lavori sulle parti comuni bisogna distinguere tra lavori necessari, lavori urgenti e lavori meramente opportuni o migliorativi.

Un conto è intervenire per evitare un danno imminente, ad esempio in presenza di infiltrazioni gravi, pericolo di caduta di parti della facciata o guasti che impediscono l’uso di un impianto comune. Altro conto è eseguire opere migliorative, estetiche o comunque non urgenti senza il consenso degli altri proprietari.

L’art. 1134 c.c. prevede che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Questo principio è particolarmente importante nei piccoli condomini senza amministratore.

Il fatto che l’altro condomino non collabori non autorizza automaticamente ad anticipare qualsiasi spesa e poi pretendere il rimborso. Il rimborso può essere riconosciuto solo se la spesa era effettivamente urgente, cioè indifferibile e tale da non consentire di attendere una decisione comune senza rischio di danno o pericolo.

La prova dell’urgenza grava sul condomino che chiede il rimborso. Non basta dimostrare che il lavoro fosse utile o opportuno: bisogna provare che non era ragionevolmente possibile attendere una decisione degli altri proprietari.

Prima di agire da soli, quindi, è opportuno raccogliere prove:

fotografie;
relazioni tecniche;
preventivi;
comunicazioni inviate agli altri condomini;
segnalazioni di pericolo;
eventuali diffide;
documentazione dei danni;
messaggi, PEC, email o raccomandate che dimostrino l’inerzia degli altri proprietari.

In assenza di urgenza, il condomino che anticipa la spesa rischia di non ottenere il rimborso. Inoltre, non è prudente confidare automaticamente nell’azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., perché l’ordinamento prevede rimedi specifici per la gestione delle parti comuni e per il superamento dello stallo decisionale.

Quando non vi è accordo, l’art. 1105 c.c. consente di seguire una strada più ordinata: documentare lo stallo e chiedere al giudice un provvedimento che permetta l’amministrazione della cosa comune.

Questo non esclude che, in situazioni realmente urgenti, possano essere necessari interventi immediati. Tuttavia, prima di anticipare spese o incaricare imprese senza consenso, è consigliabile valutare attentamente il rischio di successive contestazioni.

Modifiche alle parti comuni da parte del singolo condomino

Non tutti gli interventi sulle parti comuni richiedono necessariamente una decisione degli altri condomini.

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso secondo il loro diritto.

Questo principio può consentire, in determinati casi, anche modifiche della cosa comune a cura e spese del singolo condomino, quando l’intervento serve a un migliore godimento del bene comune e non pregiudica gli altri.

Si pensi, ad esempio, a piccoli adattamenti dell’accesso comune, all’installazione di alcuni accorgimenti tecnici o a interventi che non impediscono agli altri proprietari di continuare a usare il bene comune.

La valutazione, però, deve essere prudente.

Se l’intervento altera la destinazione della cosa comune, limita l’uso degli altri condomini, incide sulla stabilità, sulla sicurezza, sul decoro o determina un mutamento significativo del bene, non può essere trattato come una semplice modifica consentita al singolo.

Nel condominio minimo, il confine tra uso consentito della cosa comune, modifica legittima, lavoro necessario e innovazione può essere sottile. Per questo è opportuno verificare il caso concreto prima di procedere.

Decisione adottata ma non eseguita: cosa fare

L’art. 1105 c.c. non riguarda solo il caso in cui non si riesca a decidere.

La norma può venire in rilievo anche quando una decisione è stata adottata, ma poi non viene eseguita.

Nel piccolo condominio può accadere, ad esempio, che i proprietari abbiano concordato di far redigere una relazione tecnica, acquisire preventivi, riparare una parte comune o incaricare un’impresa, ma poi uno dei condomini impedisca l’esecuzione, non versi la quota, non firmi i documenti o non collabori.

In questi casi, può essere valutato un ricorso al giudice per superare la mancata esecuzione della decisione assunta.

A seconda della situazione, il giudice può adottare provvedimenti utili per consentire l’esecuzione di quanto deciso o per individuare modalità operative che permettano di procedere.

Anche qui, però, è importante distinguere.

Se la decisione è stata formalmente assunta ma uno dei condomini la contesta perché la ritiene invalida, può essere necessario valutare il tema della delibera condominiale nulla o annullabile.

Se invece il problema riguarda l’esecuzione pratica di una decisione non contestata, l’art. 1105 c.c. può rappresentare un rimedio per evitare che tutto resti fermo.

Delibera invalida nel condominio minimo: nullità o annullabilità?

Quando una decisione viene adottata senza rispettare le maggioranze, il problema non è sempre la nullità.

La giurisprudenza distingue tra delibere nulle e delibere annullabili.

In linea generale, i vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alle maggioranze richieste dalla legge conducono all’annullabilità della delibera, con conseguente necessità di impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 13 dicembre 2022, n. 36373, ha precisato che, nel condominio composto da due soli condomini titolari di quote diseguali, la delibera approvata dal solo partecipante titolare del maggior valore delle quote, carente sotto il profilo dell’elemento personale, è annullabile e non nulla, perché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge.

Questo passaggio è importante.

Se una delibera è annullabile e non viene impugnata tempestivamente, può consolidarsi. Se invece la delibera è nulla, il vizio può essere fatto valere con regole diverse, ad esempio quando l’assemblea abbia deliberato su un oggetto illecito, impossibile o estraneo alle proprie attribuzioni.

Per questo, quando nel condominio minimo viene adottata una decisione contestata, bisogna valutare tempestivamente il tipo di vizio, il termine di impugnazione e la strategia corretta.

Condominio minimo, lavori e spese: chi deve pagare?

Il tema delle spese va distinto dal tema della decisione sui lavori.

Prima si deve capire se l’intervento riguarda una parte comune, se è necessario e se può essere deliberato, autorizzato o richiesto. Solo dopo occorre valutare come ripartire i costi tra i proprietari.

L’art. 1123 c.c. prevede il criterio generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Nella pratica, però, il riparto può richiedere una valutazione specifica.

Occorre considerare:

la natura della parte comune;
l’utilità dell’intervento;
i criteri di ripartizione;
le tabelle o le quote di proprietà;
l’eventuale uso differenziato del bene;
eventuali responsabilità individuali;
l’urgenza e la necessità dei lavori;

la presenza di accordi precedenti.

Anche nei piccoli condomini, prima di pagare o contestare una spesa, è importante verificare se le spese condominiali sono dovute.

Il fatto che il condominio sia minimo o privo di amministratore non autorizza riparti arbitrari. Allo stesso modo, un condomino non può rifiutarsi automaticamente di contribuire solo perché non condivide l’intervento, se la spesa riguarda una parte comune ed è necessaria.

Quando, invece, una spesa viene deliberata o autorizzata e un condomino non paga la propria quota, può porsi anche il problema del recupero delle quote condominiali, con conseguenze diverse rispetto alla fase in cui la decisione sui lavori è ancora bloccata.

Lavori, infiltrazioni e danni: quando non basta l’art. 1105 c.c.

Non sempre il problema del piccolo condominio può essere risolto con il ricorso ex art. 1105 c.c.

Se la questione riguarda soltanto la gestione della cosa comune, come la scelta di un tecnico, l’approvazione di lavori o il superamento della mancata maggioranza, l’art. 1105 c.c. può essere lo strumento corretto.

Se invece il proprietario lamenta danni alla propria unità immobiliare esclusiva, ad esempio per infiltrazioni provenienti dal tetto comune, il tema può spostarsi anche sul piano risarcitorio.

La Corte d’Appello di Catanzaro, Sez. I, sentenza 14 novembre 2025, n. 1168, ha affrontato una vicenda relativa a un fabbricato composto da due soli condomini, interessato da infiltrazioni e degrado delle parti comuni. La Corte ha richiamato il principio secondo cui il ricorso ex art. 1105 c.c. riguarda la gestione della cosa comune nei rapporti interni, mentre non esclude le iniziative contenziose quando il condomino agisce per il danno subito da beni di sua proprietà esclusiva.

Questa distinzione è importante nella pratica.

Se il problema è decidere i lavori comuni, si ragiona sullo stallo gestionale.

Se il problema è ottenere il risarcimento per i danni subiti dall’appartamento, può essere necessario valutare una domanda contenziosa, con attenzione al soggetto da convenire, alla prova del danno, al nesso causale e alla responsabilità per custodia.

Mediazione obbligatoria: quando serve e quando no

Nelle controversie condominiali occorre considerare anche il tema della mediazione obbligatoria.

Le liti in materia di condominio, quando hanno natura contenziosa, sono normalmente soggette al previo esperimento della mediazione, quale condizione di procedibilità.

Questo può accadere, ad esempio, quando si discute della validità di una delibera, del pagamento di somme, del rimborso di spese, della responsabilità per danni o dell’accertamento di diritti sulle parti comuni.

Il ricorso ex art. 1105 c.c., invece, ha natura di volontaria giurisdizione ed è finalizzato a superare uno stallo nella gestione della cosa comune. Per questo va distinto dalle azioni contenziose ordinarie.

La distinzione è importante perché consente di scegliere il percorso corretto.

In alcuni casi il problema può richiedere un ricorso camerale ex art. 1105 c.c. In altri casi può essere necessaria una mediazione e poi, se non si raggiunge un accordo, una causa ordinaria. In altri ancora può essere opportuno combinare più iniziative, distinguendo il piano della gestione della cosa comune dal piano dei diritti, delle responsabilità o delle somme dovute.

Serve prima una diffida agli altri condomini?

Prima di proporre un ricorso ex art. 1105 c.c., è spesso opportuno inviare una comunicazione formale o una diffida agli altri proprietari.

La diffida non deve essere necessariamente aggressiva. Al contrario, nei piccoli condomini è spesso più efficace una comunicazione precisa, documentata e orientata alla soluzione.

Una buona comunicazione può servire a:

descrivere il problema;
indicare la parte comune interessata;
segnalare eventuali danni o rischi;
chiedere una decisione;
proporre l’acquisizione di preventivi;
convocare una riunione informale;
chiedere il consenso all’intervento;
fissare un termine ragionevole;
documentare l’inerzia o il rifiuto;
preparare, se necessario, il successivo ricorso al giudice.

La diffida è utile perché consente di dimostrare che il proprietario interessato non ha agito impulsivamente, ma ha prima tentato una soluzione condivisa.

Nei casi di disaccordo tra condomini, la strategia documentale è spesso decisiva. Non basta dire che l’altro proprietario “non vuole fare nulla”: bisogna poterlo dimostrare con comunicazioni, risposte, silenzi significativi, preventivi rifiutati o decisioni non eseguite.

Quali documenti servono per valutare il ricorso

Per valutare un ricorso art. 1105 c.c. in un condominio minimo senza amministratore, è necessario ricostruire con precisione sia la situazione proprietaria sia il problema relativo alla parte comune.

I documenti utili sono, di solito:

atti di proprietà;
visure catastali;
eventuale regolamento condominiale;
planimetrie;
fotografie delle parti comuni;
relazioni tecniche;
preventivi;
comunicazioni tra condomini;
PEC, raccomandate, email o messaggi rilevanti;
eventuali verbali o accordi precedenti;
documentazione dei danni;
fatture o spese già sostenute;
eventuali diffide;
prove dell’inerzia o del mancato accordo;
indicazione delle parti comuni interessate;
documentazione su infiltrazioni, pericoli, degrado o urgenza.

Questa raccolta documentale serve a comprendere se il problema riguarda davvero una parte comune, se l’intervento è necessario, se esiste uno stallo decisionale e quali richieste possono essere formulate.

Se vivi in un piccolo condominio senza amministratore e non riesci a ottenere una decisione sui lavori comuni, puoi richiedere una consulenza legale condominiale online per far esaminare documenti, comunicazioni, preventivi e possibili rimedi.

Una valutazione preliminare può aiutare a evitare due errori opposti: restare fermi per troppo tempo oppure agire da soli senza aver costruito una base documentale adeguata.

Gli errori da evitare nei piccoli condomini senza amministratore

Nei piccoli condomini senza amministratore gli errori più frequenti nascono dalla gestione informale.

Il primo errore è lasciare tutto fermo per mesi o anni. Quando il problema riguarda tetto, facciata, infiltrazioni, impianti o parti strutturali, il tempo può aggravare il danno e rendere più costoso l’intervento.

Il secondo errore è fare lavori senza avvisare gli altri proprietari. Anche quando si è convinti di avere ragione, agire unilateralmente può esporre a contestazioni, soprattutto sul rimborso delle spese.

Un altro errore frequente è usare solo comunicazioni verbali. Nei rapporti condominiali, soprattutto quando c’è conflitto, è importante lasciare traccia delle richieste, dei preventivi, delle risposte e dei rifiuti.

Bisogna evitare anche di:

anticipare spese senza documentare l’urgenza;
non acquisire preventivi;
non far redigere una relazione tecnica;
confondere parti comuni e proprietà esclusive;
non conservare prove del dissenso o dell’inerzia;
pensare che, senza amministratore, non esistano regole;
sottovalutare infiltrazioni, pericoli o danni a terzi;
litigare senza costruire una strategia documentale;
saltare il passaggio della convocazione o della richiesta formale di decisione;
confondere il condominio con due proprietari con quello composto da più proprietari;
ritenere che bastino i millesimi senza verificare anche il requisito personale;
chiedere al giudice ex art. 1105 c.c. provvedimenti che appartengono invece a una causa ordinaria;
approvare decisioni informali senza indicare tempi, costi e modalità di esecuzione.

Quando il problema riguarda l’esecuzione di opere, preventivi, appalti, difetti o contestazioni sui lavori, può essere utile valutare anche i profili relativi ai contratti e lavori condominiali, soprattutto se sono già stati coinvolti tecnici o imprese.

Quando può essere utile una consulenza legale condominiale online

Una consulenza legale condominiale online può essere utile quando il proprietario vuole capire rapidamente come muoversi prima che il conflitto peggiori.

Nel condominio minimo senza amministratore, infatti, il punto non è solo “avere ragione”, ma costruire correttamente il percorso: individuare la parte comune, documentare il problema, chiedere una decisione, raccogliere preventivi, valutare l’urgenza e, se necessario, impostare il ricorso al giudice.

La consulenza può aiutare a verificare:

se si tratta davvero di condominio minimo;
quanti sono effettivamente i partecipanti al condominio;
se una comproprietà esprime uno o più voti;
quali maggioranze servono;
se il bene è comune;
se l’intervento è necessario o urgente;
se serve una diffida;
se occorre prima provocare una decisione dei condomini;
se conviene acquisire una relazione tecnica;
se è possibile ricorrere al giudice ex art. 1105 c.c.;
quali documenti raccogliere;
se la questione richiede invece mediazione o causa ordinaria;
come impostare correttamente la richiesta agli altri condomini;
quali rischi vi sono se si anticipano spese senza accordo.

Lo Studio Legale Avv. Alfredo Gigliotti offre assistenza legale in materia condominiale e può esaminare anche situazioni di piccoli condomini senza amministratore, quando la documentazione può essere valutata a distanza.

Il singolo proprietario che vuole superare lo stallo decisionale può richiedere assistenza per comprendere quali iniziative assumere, quali comunicazioni inviare e se vi siano i presupposti per rivolgersi al giudice. In questi casi può essere utile una assistenza al condomino nel condominio minimo, soprattutto quando il problema riguarda lavori, infiltrazioni, spese o gestione delle parti comuni.

Se hai documenti, fotografie, preventivi, messaggi o diffide già inviate, puoi richiedere un parere legale condominiale online per valutare la situazione e capire se il ricorso ex art. 1105 c.c. è uno strumento concretamente percorribile.

Conclusioni

Anche nei condomini minimi esistono regole.

La mancanza dell’amministratore non significa che ciascun proprietario possa gestire le parti comuni come vuole, né giustifica l’inerzia quando sono necessari interventi di manutenzione, riparazione o messa in sicurezza.

Nel condominio composto da due soli proprietari, il problema delle maggioranze è particolarmente delicato: anche se le quote sono diverse, la valida decisione assembleare richiede l’unanimità, perché la maggioranza personale degli intervenuti non può formarsi con il voto favorevole di uno solo.

Nel condominio composto da quattro proprietari, invece, la maggioranza è possibile, ma richiede il corretto rispetto sia dell’elemento personale sia dell’elemento millesimale. Se partecipano quattro condomini, di regola la maggioranza personale richiede tre voti favorevoli, non due.

Se non si riescono a prendere decisioni sulle parti comuni, l’art. 1105 c.c. può offrire un rimedio per superare lo stallo decisionale. Il ricorso al giudice può essere valutato quando non si adottano i provvedimenti necessari, non si forma una maggioranza o una decisione già presa non viene eseguita.

Prima di arrivare al ricorso, però, è importante documentare il problema, raccogliere fotografie, preventivi e relazioni tecniche, sollecitare formalmente una decisione dei proprietari e conservare le prove del mancato accordo.

Bisogna anche scegliere correttamente lo strumento: il ricorso ex art. 1105 c.c. serve a superare lo stallo nell’amministrazione della cosa comune, non a risolvere ogni controversia condominiale. Se il problema riguarda diritti soggettivi, validità di delibere, somme dovute, responsabilità o danni, può essere necessaria una diversa iniziativa, spesso preceduta dalla mediazione obbligatoria.

Una valutazione legale tempestiva può evitare iniziative disordinate, contestazioni successive e aggravamenti dei danni.

Se vivi in un condominio minimo o in un piccolo fabbricato senza amministratore e non riuscite a decidere lavori necessari sulle parti comuni, puoi richiedere una consulenza legale condominiale online per valutare la situazione, i documenti disponibili e l’eventuale ricorso ex art. 1105 c.c.

Per ulteriori informazioni sull’attività dello Studio Legale Avv. Alfredo Gigliotti, puoi consultare le pagine dedicate all’assistenza in materia civile e condominiale.

FAQ

Che cos’è un condominio minimo?

Il condominio minimo è, in senso comune, un edificio composto da due soli condomini, ciascuno proprietario di almeno una unità immobiliare, con beni o impianti comuni, come tetto, scale, cortile, facciata o impianti.

In un condominio minimo serve l’amministratore?

Non sempre. L’art. 1129 c.c. prevede l’obbligo di nominare l’amministratore quando i condomini sono più di otto. Nei piccoli condomini la nomina non è obbligatoria, ma i proprietari devono comunque rispettare le regole sulle parti comuni.

Nel condominio con due proprietari decide chi ha più millesimi?

No. Nel condominio composto da due soli proprietari, anche se uno ha più millesimi, la decisione assembleare richiede anche la maggioranza personale. Secondo Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 30 luglio 2020, n. 16337, la valida deliberazione richiede la partecipazione di entrambi e la decisione unanime.

Se i condomini sono due e uno non partecipa all’assemblea si può deliberare?

No, quando il condominio è composto da due soli condomini, la delibera non può essere validamente assunta con la presenza di uno solo. Se l’altro resta assente nonostante regolare convocazione e la decisione non può formarsi, occorre valutare il ricorso al giudice ex artt. 1105 e 1139 c.c.

Nel condominio con quattro proprietari quanti voti servono?

Se gli intervenuti sono quattro, la maggioranza personale richiede tre voti favorevoli. Lo ha precisato Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza 3 ottobre 2022, n. 28629. Resta comunque necessario verificare anche il valore millesimale richiesto dalla legge.

Cosa succede se in un condominio di quattro proprietari votano due contro due?

La delibera non passa, perché non si forma la maggioranza personale degli intervenuti. In caso di stallo su lavori necessari, può essere valutato il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c.

Quando si può usare l’art. 1105 c.c.?

L’art. 1105 c.c. può essere utilizzato quando non si prendono i provvedimenti necessari per amministrare la cosa comune, non si forma una maggioranza oppure una deliberazione già adottata non viene eseguita.

Il ricorso ex art. 1105 c.c. è una causa ordinaria?

No. Il ricorso ex art. 1105 c.c. ha natura di volontaria giurisdizione. Serve a superare lo stallo nella gestione della cosa comune, non a decidere definitivamente controversie sui diritti individuali dei proprietari.

Il giudice può autorizzare lavori sulle parti comuni?

A seconda del caso concreto, può essere chiesto al giudice di adottare provvedimenti utili per l’amministrazione della cosa comune, anche in relazione a lavori necessari. La richiesta deve essere documentata e proporzionata alla situazione.

Il giudice può nominare un amministratore nel condominio minimo?

Nel piccolo condominio la nomina dell’amministratore non è obbligatoria se i condomini non sono più di otto. Nel procedimento ex art. 1105 c.c. può piuttosto essere valutata l’individuazione di un soggetto incaricato di eseguire una decisione già assunta o un provvedimento del giudice, nei limiti necessari alla gestione dello specifico problema.

Posso fare lavori urgenti senza il consenso dell’altro condomino?

Solo con molta prudenza. L’art. 1134 c.c. riconosce il rimborso al condomino che anticipa spese per parti comuni solo se la spesa era urgente. L’urgenza deve essere reale e documentabile.

Chi paga le spese nei piccoli condomini senza amministratore?

Le spese relative alle parti comuni sono normalmente ripartite secondo i criteri dell’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione. Bisogna però valutare la natura del bene, l’utilità dell’intervento, le quote, l’eventuale uso differenziato e le responsabilità individuali.

Serve una diffida prima del ricorso ex art. 1105 c.c.?

Spesso sì. Prima del ricorso è opportuno provocare una decisione dei condomini con una comunicazione formale, descrivendo il problema, proponendo una soluzione e fissando un termine ragionevole.

La mediazione obbligatoria serve nel ricorso ex art. 1105 c.c.?

Il ricorso ex art. 1105 c.c. ha natura di volontaria giurisdizione e va distinto dalle controversie condominiali contenziose. La mediazione può invece essere necessaria quando si propone una causa ordinaria in materia condominiale, ad esempio su delibere, somme, responsabilità o diritti sulle parti comuni.

Posso richiedere una consulenza online per un condominio minimo?

Sì. Una consulenza online può essere utile per far esaminare documenti, fotografie, preventivi, comunicazioni e valutare se vi siano i presupposti per una diffida, per un ricorso ex art. 1105 c.c. o per un diverso percorso legale.

Condominio minimo senza amministratore: cosa fare se non si riescono a decidere i lavori