Caduta in condominio per pavimento bagnato: quando il risarcimento non spetta

Chi cade sulle scale condominiali o scivola su un pavimento bagnato nell’androne si pone quasi sempre la stessa domanda: il condominio deve risarcire il danno oppure no?

La risposta, però, non è automatica.

Un caso reale seguito dallo studio, definito con sentenza di rigetto della domanda avversaria, mostra bene che il risarcimento per caduta in condominio non consegue in modo automatico al solo fatto dell’infortunio, ma richiede una prova precisa della dinamica, del nesso causale e della concreta pericolosità dello stato dei luoghi.

Un caso reale: richiesta di risarcimento per caduta sulle scale del condominio

In questa vicenda, una condomina ha agito in giudizio sostenendo di essere uscita dall’ascensore e di essere scivolata per la presenza di liquidi sul pavimento, precipitando poi lungo le scale e riportando una frattura al polso.

La domanda proposta mirava ad ottenere il risarcimento dei danni nei confronti del condominio quale custode delle parti comuni, sul presupposto che l’evento fosse riconducibile alla responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. La richiesta economica era stata quantificata in oltre seimila euro.

Si trattava, dunque, di una tipica causa per caduta in condominio, in cui il punto centrale non era soltanto stabilire se la persona fosse caduta, ma soprattutto accertare se la caduta fosse davvero dipesa da una situazione pericolosa imputabile al condominio.

Quando il condominio risponde per una caduta nelle parti comuni

Nelle controversie di questo tipo, il tema giuridico principale è sempre lo stesso: quando il condominio è responsabile per una caduta su scale, pianerottolo, androne o altra parte comune?

La domanda attorea era stata formalmente ricondotta all’art. 2051 c.c., cioè alla responsabilità del custode. Tuttavia, come emerge anche dalla sentenza, nei casi che riguardano beni statici e inerti, come scale e pianerottoli, non basta allegare la caduta. Occorre dimostrare che lo stato dei luoghi presentasse un’obiettiva situazione di pericolo tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il danno.

Questo è il punto che spesso viene trascurato anche da chi cerca online “risarcimento caduta scale condominiali” o “responsabilità condominio per scivolata”: il danneggiato deve provare in modo serio e coerente sia la causa della caduta sia il collegamento tra la cosa in custodia e l’evento lesivo.

La linea difensiva proposta dallo studio

Nel giudizio, il condominio si è costituito con il patrocinio dello studio, contestando fin dall’inizio la domanda sia sul piano fattuale sia sul piano giuridico.

In particolare, la difesa ha evidenziato anzitutto la genericità dell’atto introduttivo, nel quale non risultava individuato con precisione il punto esatto della caduta. La descrizione iniziale faceva riferimento all’androne, ma senza chiarire in quale zona concreta del fabbricato sarebbe avvenuto l’evento, elemento essenziale per verificare la dinamica e costruire una difesa tecnica adeguata.

Successivamente, con l’evoluzione delle difese avversarie, è stato posto in luce che il punto indicato non coincideva propriamente con l’androne, bensì con il pianerottolo della scala servita dall’ascensore, in un’area collegata a una scalinata esposta agli agenti atmosferici e dotata di corrimano su entrambi i lati, con gradini scoperti provvisti di fasce antiscivolo. Anche questo profilo è stato valorizzato dallo studio nella ricostruzione della vicenda.

La strategia difensiva si è quindi sviluppata su più direttrici:

• contestazione della dinamica allegata;contestazione della prova del nesso causale;
• evidenziazione della possibile incidenza del fatto del terzo;
• deduzione, in via subordinata, del concorso di colpa della danneggiata.

Le criticità emerse durante la causa

Uno degli aspetti più rilevanti è che il processo ha fatto emergere numerose criticità probatorie.

La domanda iniziale risultava generica nella descrizione della causa della caduta e non indicava con precisione né la quantità del liquido né l’estensione della macchia, né la sua esatta collocazione sul pavimento. Mancava inoltre un riscontro fotografico dello stato dei luoghi al momento del fatto.

Anche sul piano testimoniale sono emerse contraddizioni. L’unica teste escussa ha parlato della presenza di tre gocce di liquido giallastro all’uscita dell’ascensore, ma tale ricostruzione è stata ritenuta poco convincente dal Tribunale, anche perché non risultava chiaro come potesse aver percepito e descritto in quel modo il liquido se proprio su quel punto l’attrice sarebbe scivolata e caduta. Questo profilo era stato già fortemente evidenziato nella comparsa conclusionale depositata dallo studio.

Ulteriori elementi di criticità sono stati ravvisati nella documentazione sanitaria, nella quale emergevano formulazioni non perfettamente coerenti circa il contesto della caduta. Anche tale aspetto è stato valorizzato nella difesa finale del condominio.

Il punto decisivo: il fatto del terzo e il caso fortuito

Uno dei passaggi più importanti della sentenza, riguarda proprio l’origine del pericolo.

Il Tribunale ha osservato che la presenza del liquido, per come allegata, non derivava da un dinamismo proprio della cosa, ma da un fattore esterno, verosimilmente riconducibile all’azione di altro condomino o di un terzo transitato prima della danneggiata, ad esempio per perdita accidentale da un sacchetto di rifiuti. Questo fatto esterno è stato ritenuto idoneo a interrompere il nesso causale, riducendo la scala a mera occasione dell’evento e integrando il caso fortuito.

Si tratta di un principio molto rilevante: il condominio non è automaticamente responsabile per ogni caduta avvenuta nelle parti comuni, soprattutto quando il pericolo sia stato creato in modo estemporaneo da terzi e non fosse concretamente conoscibile o eliminabile con immediatezza.

La decisione del Tribunale: domanda rigettata

All’esito dell’istruttoria, il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda attorea.

La sentenza ha ritenuto non raggiunta la prova del nesso causale, osservando che non erano emersi elementi sufficienti per ritenere che lo stato dei luoghi presentasse un’obiettiva situazione di pericolo tale da rendere molto probabile il danno. Inoltre, il giudice ha considerato non decisiva neppure la successiva apposizione di cartellonistica di sicurezza, poiché collocata in una zona diversa da quella in cui si assumeva verificata la caduta.

Il Tribunale ha anche rilevato che non era stata dedotta una negligente attività di pulizia degli spazi condominiali e che non poteva pretendersi dal condominio un monitoraggio visivo costante tale da consentire l’immediata eliminazione di una situazione di pericolo estemporanea provocata da terzi. Per questi motivi, la domanda è stata rigettata, con compensazione delle spese di lite.

Estratto della sentenza

…omissis…

Cosa fare se cadi sulle scale condominiali o nell’androne

Se ti è capitata una caduta in condominio, oppure se il condominio ha ricevuto una richiesta di risarcimento per scivolata sulle scale, la prima cosa da capire è che tutto si gioca sulla prova.

Se sei la persona che ha subito la caduta:

• devi documentare subito il luogo con fotografie e video;
• devi individuare con precisione il punto dell’evento;
• devi raccogliere nominativi di eventuali testimoni presenti;
• devi conservare subito la documentazione medica;
• devi verificare se il pericolo dipendesse davvero dallo stato dei luoghi oppure da un fatto occasionale di terzi.

Se invece rappresenti il condominio o devi difenderti da una richiesta di risarcimento:

• occorre verificare se la domanda descriva in modo preciso il luogo e la dinamica;
• bisogna controllare se vi siano contraddizioni nelle allegazioni e nella documentazione sanitaria;
• va accertato se il pericolo fosse intrinseco alla cosa oppure dovuto ad un fatto esterno;
• deve valutarsi se vi sia prova di una negligente manutenzione o pulizia;
• può essere decisivo verificare il ruolo del fatto del terzo o dell’imprudenza del danneggiato.

In altre parole, chi cerca intende ottenere il risarcimento per caduta in condominio o e difendersi da richiesta danni per caduta sulle scale deve sapere che non esistono automatismi: ogni caso richiede un’analisi tecnica immediata.

Errori da evitare in una causa per caduta in condominio

In casi di questo tipo, gli errori più frequenti sono sempre gli stessi.

Il primo errore è pensare che basti dimostrare l’infortunio. Non basta. Bisogna dimostrare anche la causa concreta della caduta e la sua riconducibilità alla cosa comune.

Il secondo errore è descrivere in modo generico il luogo dell’evento, parlando semplicemente di androne, pianerottolo o scale, senza una precisa localizzazione.

Il terzo errore è non raccogliere subito prova fotografica o altri elementi oggettivi sullo stato dei luoghi.

Il quarto errore è trascurare il fatto che, in presenza di liquidi, sporco o altre alterazioni temporanee, il problema può dipendere dal comportamento di un terzo e non da una responsabilità del condominio.

Il quinto errore è non valutare il possibile concorso di colpa del danneggiato, che in alcuni casi può incidere in modo decisivo sulla decisione.

Conclusioni

Questo caso reale seguito dallo studio conferma un principio molto importante: la responsabilità del condominio per caduta sulle scale, per scivolata nell’androne o per pavimento bagnato nelle parti comuni non è automatica.

Per ottenere il risarcimento non basta allegare la caduta e il danno. Occorre provare in modo preciso il nesso causale, la concreta pericolosità dello stato dei luoghi e l’assenza di fattori esterni idonei a interrompere quel collegamento. Quando, invece, il pericolo dipende dal fatto del terzo o non è oggettivamente dimostrato, la domanda può essere rigettata, come avvenuto in questa vicenda.

Se ti trovi in una situazione simile, sia dal lato di chi chiede il risarcimento sia dal lato del condominio che deve difendersi, la differenza la fa quasi sempre l’analisi iniziale del caso, dei documenti e delle prove effettivamente disponibili.